昨天上午，杭州正式公布了《杭州市共有產權保障住房管理辦法》(下稱《管理辦法》)，自2021年12月27日起施行，杭州版共有產權房正式登場。
《管理辦法》共41條，從概念定義、用地保障、建設方式、戶型面積、價格管理、準入條件、銷售和申購程序、不動產登記、增購回購管理、上市交易限制、違規處理制度等15個方面進行了明確，規范共有產權保障住房建設和管理，保障市民住房基本需求。
明確概念定義
共有產權保障住房是指由政府提供政策，建設單位開發建設，限定面積、銷售價格、使用和處分權利，面向符合條件的市區戶籍和穩定就業的非市區戶籍家庭供應，實行政府與購房家庭按份共有產權的保障性住房。
《管理辦法》第四條明確購買共有產權保障住房享有與購買商品住房同等的公共服務權益。
明確建設方式
共有產權保障住房采取劃撥土地集中新建、出讓土地集中新建以及既有房源轉用三種籌集方式。其中，出讓土地集中新建的，按照“限房價、定份額、競地價”的原則，在宗地出讓方案中限定購房家庭所持份額，明確套型面積、交付時間、銷售方式、銷售基準價等內容，以“競地價”方式公開出讓住宅用地，由土地受讓企業進行開發建設。
同時，明確共有產權保障住房建設用地納入本市國有建設用地年度供應計劃，其用地指標按不低于國有建設用地出讓總量的一定比例單列,用地予以優先供應。
明確戶型面積
共有產權保障住房戶型以中小套型為主，套型設計應功能布局合理，有效滿足居住需求。既有房源轉用的，不受前述套型限制。
明確價格管理
共有產權保障住房銷售基準價按同地段、同類型商品住房市場價格合理優惠后確定。單套銷售價格按照銷售基準價及其浮動幅度確定，在售房階段向社會公布。
劃撥土地共有產權保障住房，購房家庭可根據支付能力在50%-80%范圍內選擇產權份額比例，按照單套銷售價格對應的不同比例支付購房款。出讓土地共有產權保障住房，購房家庭產權份額為土地出讓時已確定的份額比例，按照單套銷售價格對應的產權比例支付購房款。
明確準入條件
按照戶籍非戶籍全覆蓋、分類確定準入原則，明確在符合限購前提下，戶籍家庭需要滿足：主申請人具有一定年限以上市區戶籍、購房家庭一定年限內在市區無房、單身申請人需年滿30周歲以及市政府規定的其他條件，
非戶籍家庭需要滿足：主申請人持有《浙江省居住證》或《浙江省引進人才居住證》、主申請人申請前在市區累計繳納社保或個人所得稅滿一定年限、購房家庭一定年限內在市區無房、單身申請人需年滿30周歲以及市政府規定的其他條件。
購房家庭房產核定的范圍包括：申請家庭(含未成年子女)在市區已進行不動產登記的房產、購房合同已經網簽備案的房產、承租的公有住房(福利分房)、已簽訂征收(拆遷)安置協議未進行不動產登記的房產，以及批地建房情況等。其中涉及年限的規定以及房源供應方案具體在申請時的受理公告中明確。
明確銷售和申購程序
共有產權保障住房采用申請預售、發布公告、資格審核、配售搖號選房四個步驟的銷售和申購程序。其中資格審核環節，由申請家庭提出申請，經審核后按規則確定配售搖號選房排序名單并進行公告。具體的規則將在受理公告中明確。
配售搖號選房環節，放棄選房或選房后放棄購房的家庭，自當次選房結束之日起兩年內不得申請共有產權保障住房。
明確簽訂合同
共有產權保障住房購房家庭應與開發企業簽訂《共有產權保障住房購房合同》，與代持機構簽訂《共有產權保障住房使用管理協議》。
明確不動產登記
共有產權保障住房購房家庭應按規定辦理共有產權保障住房不動產登記。不動產登記機構應當在預告登記證明和不動產權證上記載不動產權利人，附記共有產權保障住房、購房家庭份額、政府份額、限制交易年限等內容。劃撥和出讓土地建設共有產權保障住房的，不動產登記土地性質分別為劃撥和出讓。
明確與其他住房保障政策的銜接
承租公租房、保障性租賃住房的家庭購買共有產權保障住房的，應當在簽訂購房合同前騰退原承租的房源;享受公租房租賃補貼、高層次人才租賃補貼、新引進大學畢業生租房補貼的家庭購買共有產權保障住房的，自簽訂購房合同次月起停止發放上述補貼。
明確增購管理
共有產權保障住房購房家庭取得不動產權證滿5年的，可向代持機構提出一次性增購政府份額的申請，增購后住房性質轉為商品住房, 仍視作享受過共有產權保障住房保障。
劃撥土地權利性質調整為出讓，出讓年限為70年，自非稅收入票據填發之日起計算。不動產權證附記“需取得原不動產權證滿10年后，方可通過買賣、贈與等方式上市交易”。市發改部門會同市財政、住房保障和房產管理等部門對增購價格進行市場評估，每年公布一次。
明確回購管理
共有產權保障住房購房家庭因故需退出保障的，可向代持機構提出回購其份額的申請，由代持機構進行回購。取得不動產權證未滿5年的，回購價款為原銷售價款加上按照中國人民銀行同期存款基準利率計算的利息，如屆時市場價格低于上述價格的，以市場價格回購;滿5年的，回購價款參照增購價格執行。
明確上市交易限制
共有產權保障住房購房家庭取得不動產權證滿10年的，可將其共有產權保障住房份額上市交易。代持機構在同等條件下具有優先購買權;代持機構放棄優先購買權后，購房家庭方可向他人轉讓。購房家庭按照其產權份額獲得轉讓總價款的相應部分。轉讓后，住房性質轉為商品住房, 土地性質由劃撥調整為出讓。
明確違規處理制度
共有產權保障住房購房家庭存在違反相關規定行為的，代持機構可按照相關約定，要求其改正并追究其違約責任。
共有產權保障住房購房家庭采取隱瞞事實、弄虛作假等手段違規取得申購資格的，主管部門應取消其資格，按照以下規定處理，并禁止其在10年內再次申請本市各類保障性住房：已簽訂購房合同未交付房源的，由開發企業與其解除購房合同;已交付房源的，由主管部門通知其限期騰退，由開發企業與其解除購房合同;逾期未騰退的，責令其按違規行為發現時政府份額的增購價格增購政府份額(未公布增購價格的，按同地段商品住房市場評估價執行)，并就已購份額按上述價格補繳差價款。
同時明確購房家庭被責令增購政府份額的，所購房源需在購房家庭取得原不動產權證滿15年后，方可通過買賣、贈與等方式上市交易。
(商報記者 周堅洪)
