地產的盡頭,是玄學 當前快報

2023-04-25 12:54:51 來源:地產知識橘

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金地終于拿地了。 上周,金地一天內連中三元,不但在東莞首次供地中人品爆發,搖中最炙手可熱的松山湖地塊,還在上海成功補倉,競得嘉定兩塊土地。 眼看著一天刷出去50個億,拿回了足額的面粉,高管難掩愉悅心情—— 今天,是金地非常好運的一天。 看來, 在度過股債雙殺的艱難歲月之后,金地正在試圖重回牌桌。 但這個牌桌,似乎越來越小,也越來越擁擠了。 金地的兇猛,是從上個月底開始的。 3月28日,金地以3.4億元摘得一宗位于西安浐灞生態區的居住用地。 總價不貴, 但這是金地在年內,首次在公開市場亮相拿地。這一開張,熱情就一發不可收拾。 金地開始連續報名主流城市的熱門地塊,終于在上周狠狠高調了一把,一下子抱走了三塊地。 至于成功拿地的經驗,金地內部人士總結說,反復努力當然可以增加成功率,但他們還額外做了些事情—— 別說東莞黃旗山,連深圳梧桐山都去過了。那么,為什么金地這么著急? 首先, 從基本面來看,市場回暖了。今年春節后那一波的樓市小陽春是明擺著的,受益于壓抑需求的爆發,多少熱點城市的銷售額蹭蹭往上爬。 毫不夸張地說,2、3這兩個月賣出去的房子,相當于去年小半年的業績了。 數據也支撐著這一點, 一季度的商品房銷售額增速,近一年內終于翻正了——市場回暖,補貨是意料之中。 但更重要的, 是金地已經開始面臨生存的壓力。這些年,房企的日子都不太好過。去年是活下去,今年的主題同樣也是活下去,只是活法不一樣—— 去年是大家一起,在生死邊緣上求掙扎,今年則是一部分房企已經扛過了市場出清,渴望快速回到正常的軌道。 而金地自身的焦慮值并不低—— 年少成名,自帶“招保萬金”的光環,難得去年重回行業前十風光了一把, 但今年一開局,銷售又下來了。一季度,金地實現簽約金額441億元,同比下降了3%,而銷售均價陡降,降幅達到了27%。 很明顯,這是在以價換量。 和同行相比,這不算是一份能拿得出手的成績單。TOP10房企中,除了萬科和碧桂園以外,其余8家在銷售額方面都較去年同期有3成以上的漲幅。 就這樣,金地再次失守排名前十的大關。 在土地儲備方面,金地也不太樂觀。 眼看去年情勢直轉之下,金地適時收手,全年只拿了71億的地。 可供對比的是,2020、2021年兩年,金地的權益拿地金額都遠超500個億。 投拓力度的極大收縮,在極端情況下當然可以明哲保身,延長生存期,但一個明顯的弊端就是—— 去年不拿地,今年就無米開鍋了。前不久,一位頭部房企人士對媒體表示,看到前兩個月成都、蘇州等樓市火熱,公司難受說不出,因為這些城市無貨可賣。 雖然金地2022年年報還未出爐,但根據2022年上半年的情況來看, 土儲已經出現下降的苗頭了——光“坐吃山空”肯定是不行的,所以在西安拿地當晚,金地董事長凌克就公開發聲—— 房企經營就像踩單車,不前行就會跌落。 地產公司要生存,就要努力做優質投資。這一句話,道出了多少2022年缺席拿地的房企的心聲。 但什么才叫“優質投資”呢? 從各路房企用腳投票的結果來看,可選的范圍,正在越來越窄。 首先, 從供地端來看,縮量的現象非常明顯。簡單來說,就是房地產開發用地減少了,尤其是保障性租賃住房和商品房用地。 看看一二線城市的商品住宅供應總量,同比縮減了近五分之一—— 也就是說,總量少了。 但這并不是最重要的。 更加麻煩的是, 開發商的口味和共識變得高度一致。過往,各房企都有自己擅長的板塊,有做文旅地產的,有做寫字樓酒店的,即便是郊區、三四線城市也下沉,無所畏懼。 反正在那個景氣的年代, 所有業態都可以賺錢,自住和投資客都能各取所需,找到合適的產品。 但如今,一切似乎都變了。 炒房客銷聲匿跡,自住客出手謹慎,不但三四線城市不好賣,連一二線城市的市郊都開始滯銷。 于是,幾乎所有房企的目光都聚焦在主流城市,甚至只押注在中心城市的中心地段。 所以,目前土拍市場的現狀就是—— 所有想要活下去的開發商, 都在扎堆搶那一小撮好地,而稍差一點的地就無人問津。就拿廣州舉個栗子吧。 4月的廣州非常熱鬧,接連迎來了荔灣區羊城食品廠、番禺區迎賓路和長隆巨無霸地塊搖號。 甚至發生了一些戲劇化的插曲—— 番禺兩宗宅地的競拍條件明明是為公子哥華潤“量身定制”,竟然還引來了招商、華發和保利三家“橫刀奪愛”,你一輪價我一輪價,硬是把地價給抬到了搖號環節。 然后,居然!這兩宗宅地,還是都給華潤搖到了! 這16分之一的低概率事件突然出現,讓現場徹底炸了鍋。財新報告中透露,有房企直接在現場質疑搖號存在“黑幕”,拒絕簽字,最終搖號現場貼上封條,連搖號用的乒乓球都被一并封存。 熱點地塊都搶成這樣了,可同樣在供地名單中的增城派潭鎮地塊,不但經歷了一次延期,最終還是“因故”停止出讓了。 安全墊如此狹窄, 也難怪地產的盡頭,得求助于玄學了。

以上為正文,來自熊先生

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責任編輯:ERM523

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